红枫山庄近千老人该如何安心养老,各国物业咋

2019-09-19 13:31 来源:未知

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“老年人万一遇到急病等情况,怎么办?”面对小区物业的这一做法,住户颇多怨言,更重要的是担心“电梯限行”“公共区域停电”会带来安全隐患。小区物业管理单位是鹿城区物业管理总公司,于2006年房子交付后进驻。“业主累计拖欠物业费500多万元,公摊水电费100多万元。跟着温州装修网来看一下详细情况吧!

央广网北京9月10日消息 据中国之声《全球华语广播网》报道,最近,沈阳一个小区的住户被集体起诉了,起诉他们的是物业,原因是欠缴物业费。物业费收费难现在已经成了很多物业公司最头疼的事,越来越多的物业公司无计可施,只能选择起诉业主的方式解决。

垃圾堆积成山、出入口岗亭空空如也,小区日常管理陷入“瘫痪”。这是记者昨天在市区锦绣路银都花苑小区看到的情景。原来在本月中旬,该小区物业公司甩手暂停服务,小区沦为无人管理的“空城”。 记者调查发现,近年来我市被“抛盘”的小区不下20个。据物业相关人士透露,选择撤离的背后也有着众多的无奈。目前,“真空”小区有的交由社区托管,有的则由业委会实行自治,有的则是建立应急机制暂缓现行状况。 物业无奈撤离,小区陷入“瘫痪” 今年6月,温州四雄物业管理有限公司因小区物业费收缴率过低,发布退出公告正式与位于市区锦绣路的银都花苑小区“分手”。 7月份,温州圣宇物业管理服务有限公司受银都花苑业委会委托,开始入驻管理小区。可是半年不到,该物业公司因种种原因选择暂停物业服务。据圣宇物业相关负责人表示,目前小区尚有半数业主拖欠物业费,大部分业主拒交原因是由于上届物业在车管、维修资金等方面存在遗留问题,此外小区地下车库管理尚未移交。“银都花苑的物业费为0.3元/平方米,本身就挺低了。物业公司毕竟是盈利性单位,如今面临亏损,我们暂停服务也是没办法。” 五马街道白鹿洲社区主任付爱芬表示,目前,已经找了几位环卫工人临时代为清理小区的垃圾。可是垃圾每天都在产生,代班环卫工人也比较忙,所以截止到昨天小区内依然有垃圾堆放。究竟何时能恢复物业管理,还得看业委会和物业协商的情况。 类似情况还不少。今年5月,因不少居民长期拖欠或拒缴物业费,温州市开源物业管理有限公司撤离市区黄龙住宅区栖凤小区,导致小区生活垃圾堆积如山,臭气熏天;公摊电费、水费未及时收缴,一度面临停水、断电的情况。此外,如横河南新村、高盈里小区等均是物业公司因各种原因无奈撤离。 昨日,记者随机采访了市区横河、开源等10个社区,了解辖区物管情况。结果显示,参与调查的社区中,有2个社区代理部分小区的物业工作,有7个社区存在物业撤离之后,小区居民实行自治的情况。 鹿城区物业管理行业协会秘书长王凤孝介绍,目前温州市已有170多家物业管理公司,仅鹿城区便有110多家。截止到今年8月,鹿城区物业管理面积约3500万平方米,占鹿城区总建筑面积的80%。而近年来,物业公司撤离住宅型小区的案例不下20个。有业内人士预测,明年还将出现更多物业撤离小区的情况。 物业费8年未变,“空城”小区收缴率偏低 “物业费8年未升,可是投入成本却在逐年增加。许多小区物业面临亏损,最后只能选择撤离。”温州市物业管理行业协会会长王路建道出了物业撤离的无奈。 “2002年,保安的工资是每月800元,当时招保安身高需要1.75米以上,以退伍军人为主。现在保安工资已升至2000多元,但是许多的保安素质仍不尽如人意。”温州市城市物业管理有限公司副总经理周建东举了一个例子,目前城市物业部分小区项目仅凭物业费收缴,完全无法维持收支平衡,更不要说盈利了。 早在几年前,物业还可利用物业用房的出租、广告位出租、车位出租等方式来弥补物业费收缴价格低带来的亏损。但是自《物权法》颁布后,物业用房和广告位出租所得的资金归业委会所有,许多的物业项目便纷纷出现了“运营危机”,从而导致许多的物业公司不得不选择撤离。 “部分小区物业费收缴率过低也是造成物业公司和业委会遭遇两难的原因之一。”王凤孝从事物业管理工作20余年,他表示,还有部分小区的部分业主对于物业管理行业的认知太少——认为房子是自己的,凭什么还要交钱,导致他们拒交物业费。 以爆发“空城”事件的银都花苑和栖凤小区为例,他们物业费的上缴率均不到六成,所以物业只好选择退出或者暂停服务。此外,物业管理行业讲求“规模效应”,可是温州小区规模普遍偏小,导致管理运营成本偏高也是重要原因之一。 物业服务令业主不满意,行业水平良莠不齐 鹿城区业主委员会协会会长蒋成富介绍,据统计,目前鹿城区有400多个业主委员会,其中有100多个为其会员单位,今年他们共处理了80多起纠纷调解,其中业委会与物业之间的纠纷占半数以上。 许多业委会认为部分物业公司在运营过程中存在服务不到位的问题,其中多数问题出现在多层住宅小区,物业公司良莠不齐,部分物业公司所提供的服务不尽如人意。如过道清扫不勤、出入口保安时常没有在岗以及关于小区千分之三公用部位及广告位出租所得资金的使用权等是较为常见的纠纷问题。“我们还是扮演者着‘和事佬’的角色,尽量能将业委会和物业重新‘撮合’。不然如银都花苑这类事件的发生,最后受害的还是小区的业主。” 此外,物业行业中部分无资质实行挂靠的物业公司常常采取“打一枪换一个地方”的方式,不仅扰乱了市场秩序,同时也让许多业主对物业产生了偏见。如温州金开利花园,早前的物业公司对设备没有进行必要的维保,最后留下一个烂摊子,给后续进驻的物业公司造成许多困扰。温州市城西物业管理有限公司总经理陈剑武表示,这类物业公司严重扰乱了物业行业的市场秩序,给部分物业公司造成影响,同时也给居民日常生活带来麻烦。 “脱管”小区重寻物业接管才是良方 针对银都花苑出现“垃圾爆棚、岗亭无人”情况,五马街道物管办相关负责人表示,目前最好的方法还是能让业委会和物业尽快商量对策,让物业公司“重新”开工接管小区。 据了解,我市早前脱管小区亦有过自治及社区接管的例子。前年,市区车站大道南洋新村小区业委会因不满物业管理,将物业公司赶出小区并实行半自治管理。南洋新村业委会主任王晓东表示:“我们也只能做到半自治管理。保安和保洁员依然是通过物业公司招聘的。”他建议,多层住宅小区不一定需要物业直接管理,但可以寻找物业公司为其提供咨询和服务。 横河南新村则是物业脱管,社区接手的一个例子。2009年,因物业费上缴率不足,物业公司欲提价而不成而退出。横河南社区便应上级单位要求,接管了该小区的物业管理,物业费还是原来的0.35元/平米收取。 “但创卫工作压力大,现在业主对卫生要求也比过去高,管理人员工资又年年上涨,物业的工作还真不好做。”横河社区主任吴海燕“兼任”横河南新村的“物业主任”,接管之初,社区办公室就设在小区里,距离近处理投诉及时,业主缴费率有了很大提高。但随着2012年社区撤扩并,办公室距离远了,社区事务也更繁忙了,兼顾小区物业工作越来越吃力。吴海燕曾多次与业主沟通,希望能让业委会出面,找新的物业接管。她认为,关于物业管理还是交由专业物业公司来做比较好。 鹿城区房管局相关工作人员表示,物业脱管小区寻找新物业公司进行管理才是良方,并建议寻找规模较大的物业,服务质量方面相对有所保障。此外,物业公司需要出具详细的成本测算,与业委会协商物业费价格,并提供承诺的服务,从而促进整个行业水平的提升。

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业主不肯交物业费的原因主要集中在对物业服务不满意,因此不交物业费成为对物业提出抗议的一种手段,也是维权方式。

红枫山庄楼道内的灭火器已近三年没有维修记录,山庄里好几个垃圾桶旁堆满垃圾。 姜志威 摄

“都没想到早上电梯会停,楼道里也没电,我从23楼摸黑下楼,差点摔倒了。”昨天,市区金汇商住广场小区住户戚大爷向反映,小区公共区域遭遇停电,还被限制运行电梯。对此,小区物业表示这是无奈之举,因为多次催缴物业费无效。“但是我们家交了费的。”戚大爷言语中透露着不满。

不过,律师提醒,除非确有证据证明物业公司存在重大违约或是造成侵权,并给业主造成一定损失,否则业主是应该缴纳物业费的。

温州网讯 近日,市民朱女士@党报热线·问政反映,位于鹿城仰义街道的红枫山庄老人公寓因老板资金链断裂,物业管理濒临瘫痪,老人们缴纳了物业费却享受不到应有的服务。接到投诉后,记者对此展开了调查走访。

“老年人万一遇到急病等情况,怎么办?”面对小区物业的这一做法,住户颇多怨言,更重要的是担心“电梯限行”“公共区域停电”会带来安全隐患。

在很多小区,物业和业主似乎成了不可调和的“对手”,闹上法庭,实在闹心。

市民投诉:缴纳物业费却享受不到服务

电梯停运,大爷摸黑下楼

那么,在国外,物业费的缴纳情况如何呢?物业一般会如何处理欠缴物业费的情况?

朱女士向记者反映,她是红枫山庄老人公寓最早的一批住客,当初她一次性交了一大笔“押金”,取得了红枫山庄套间的长期使用权。当时,红枫山庄不仅风景秀美,还配置了医疗保健中心、购物中心、屋内报警系统等先进的公建配套设施,曾是温州首屈一指的养老机构。

走廊没电,晚上不敢出门

在美国,不同的房屋类型有不同的物业费缴纳方式。《全球华语广播网》美国观察员庞哲介绍,美国各种类型的房子物业费所涵盖的项目也不同。

可是从2012年开始,整个山庄的物业管理开始变得混乱:路边满地的落叶和垃圾没人扫,消防安全设施瘫痪,设施老化长期得不到维修,物业管理人员消极怠工……

住户戚大爷今年70来岁,他说,昨天上午7时30分左右,他有急事要下楼,却发现电梯没有运行。“从23楼到1楼,疏散通道里黑漆漆的,根本看不清楚台阶。楼道里还有杂物摆放,一路上磕磕碰碰,差点摔倒。”戚大爷说,他摸索着下楼,花了十几分钟才到楼下。

庞哲:美国物业一般是指购买合作居屋或者是公寓居屋者,如果是购买单独房产者只要支付各种土地税和财产税给政府就没有其他的物业费用,但是如果有的社区有各种各样的社区服务项目,比如收取垃圾、园林规范等,在补税之外额外收取费用的状况各州都有不同规定,规范化的公寓居屋和合作居屋每月都有不同程度的管理费用的收取,这些管理费用包括楼房维护、公共设施护理、收取垃圾和公共活动区域的园林环境的维护和保持的一些费用。

朱女士还跟记者提到,由于山庄的环境和设施越来越差,越来越多的老人搬离了,还有人索性把这里出租给了一些外来人员。住户人员结构变得复杂,经常有老人的住所遭遇盗窃,而且整个山庄除了大门以外都没有安装监控,让居住在山庄的大约1000名老人极度没有安全感。

戚大爷后来才知道物业限制了电梯运行,不少住户对此感到意外。

庞哲表示,美国按月缴纳物业费,如果拒交或延误缴纳,物业公司也会毫不留情将业主告上法庭,更为严重的是,业主可能会上黑名单。

3777.com,现场核实:红枫山庄管理十分混乱

昨天下午3时多,相关人士来到金汇商住广场第三幢,此时有电梯在运行。但楼梯疏散通道内漆黑一片,公共照明与应急逃生指示灯都无法点亮。相关人士只能靠手机显示屏的光在楼道中通行,很容易撞上摆放在旁的杂物。住户说,当天早上7时30分左右,一些住户受不了就去物业理论,电梯才重新开始运行。而三部电梯只能正常运行一部,其他两部电梯停运。

庞哲:业主在购买物产时所签署的购买合约当中都会包括每月按时上交管理费用的条款,如果是大规模的公寓或者大规模的合作居屋,偶尔一到两个单元的业主延误或者续交管理费,短期之内管理单位就会以提升其他的业主的费用的方式来补足缺失,但是如果是很小的公寓楼只有很少的业主联合拥有,拒交或者是延误管理费就会对整个物业管理造成经济困难,所以美国对物业管理费用问题处理手法方面还是很严格的,首先就是物业管理机构可以以违反合约的行为对不交物业管理费的业主进行法律起诉,如果罪名成立法庭就会责成执法机构对违规业主进行罚款,强行收回房产,没收或者拍卖违规业主的房产,并且在现市政府备案,也就是上黑名单,这样对违规的业主今后在所有贷款和其他银行金融服务机构方面就会被列为“另类”。

日前,记者来到红枫山庄老人公寓进行现场走访。刚走进山庄,记者就看到几位老人正在清扫路上的落叶。“路边的垃圾都是住户自己清扫的吗?”记者上前向一位住户询问。“整个山庄只有一位清洁工,有时候半个月才打扫一次,垃圾太多的时候就只好我们自己打扫了。”这位女士回答道。记者在山庄走了一圈,注意到好几处垃圾桶旁,堆积着木板、酒瓶、拖鞋等生活垃圾,看起来很久都没有人打扫过。

“晚上外面走廊通道,停电后什么都看不见,住户都不敢出去了。”昨天晚上,戚大爷叹苦。

在澳大利亚,很多人是居住在独门独户的自家院落,澳大利亚观察员胡方介绍,这种院落是不用交物业费的,只要缴纳市政管理费。真正要交物业费的是目前在澳大利亚兴起的越来越多的公寓楼的住户。

随后,记者随机来到红枫山庄3区3幢,打开二楼墙上的消防箱,看到消防箱内的水枪与水带虽然完好,但外表已经相当破旧,拧开消防栓,里面没有水流出。在楼道墙上,记者还看到两个外表已经生锈的灭火器,维修合格证上写着的维修日期是2016年7月16日。随后,记者又走访了红枫山庄另外两幢居民楼,发现楼层内的消防栓和灭火器也是相同的情况。

物业解释,八成业主没缴费

胡方:通常公寓楼的物业管理公司会每3个月要求房主缴纳一次物业管理费,但是对于逾期不交的住户,物业管理公司并不是一刀切的立刻采取行动,像我自己住的小区就是有物业管理公司的,他们的做法就是如果逾期超过30天,那么你只需要额外再加10块钱澳币就可以把物业费给补上,但是仍然还是拖欠不交,如果收到第一次警告信,你需要额外再缴纳50块钱澳币,收到第二次警告信需要额外缴纳150块澳币,而收到第三警告信以后,对不起,物业公司有可能联系专业的追债公司来进行追债,如果再追债没有结果,那么法院会强制性的要求屋住缴纳所拖欠的物业管理费,同时又可能他的这种欠债记录会被列入澳大利亚的征信黑名单当中。

“原本这座桥的栏杆已经老化,上个月还是我们山庄里的几名老人集资出钱修理的。”朱女士指着山庄里的一座桥对记者说,“山庄共有700多户人家,我们每户每月按1.3元/平方米向山庄管理处缴纳物业费,一年的物业管理费大概有七八十万元,可是现在山庄的很多路、桥、亭子要靠老人集体出资维修,小区物业的员工已经好几个月没有发工资了,那这笔物业费究竟用到哪里了?

协商无果,所以出此“下策”

尽管澳大利亚拖欠物业费也有可能会进入黑名单,但还是有些居民故意拖欠物业费。胡方表示,对于这种什么也不在乎的业主,物业公司也无可奈何。

物业回复:老板离开山庄资金链断裂

小区物业为什么要停止在公共区域供电、电梯限行?

胡方:像前一阶段我隔壁的一个小区就是房主和物业公司产生纠纷,居民委员会为此开会讨论是否要更换物业管理公司,后来纠纷升级有屋主把物业管理公司告上了法院,在这种情况下有好几户住户就暂时并没有缴纳物业管理费,不缴的理由就是有可能在近期之内会换物业管理公司,所以物业管理费需要等到未来尘埃落定,知道未来到底有哪一家物业管理公司来接管他们的物业之后才缴纳,那么据我所知,是隔壁那家物业管理公司也是对此无可奈何,并没有采取进一步的行动。

红枫山庄为何会陷入这样的窘境?记者了解到,红枫山庄老人公寓1998年由当时的鹿城区计划委员会批复建设,一期工程用地为国有划拨土地,原本是以养老机构的形式挂靠在鹿城区民政局下面。1999年,山庄投资人胡某将该山庄在当地工商登记注册,变成了民营资本建设项目。2004年,红枫山庄取得鹿城区民政局颁发的《社会福利机构执业证书》。2011年底,由于胡某在外地投资房地产失利,导致整座山庄资金链断裂,山庄管理开始陷入困境。2012年,红枫山庄作为企业由于多年未通过年检,经营执照被吊销,社会福利机构执业证书也失效了。

小区物业管理单位是鹿城区物业管理总公司,于2006年房子交付后进驻。“业主累计拖欠物业费500多万元,公摊水电费100多万元。超过80%的业主都拖欠物业费。”鹿城区物业管理总公司相关负责人表示,为了维持金汇商住广场物业管理,这三年来物业平均每年支出145万元。由于拖欠物业费与人工管理费数目过大,从11月1日以来,物业与业主代表多次商谈,但没有结果。

而在韩国,一月一交的物业费是与水电费绑定在一起的。韩国观察员南黎明说,正是因为物业费跟水电费分不开,韩国业主也很少故意拖欠物业费。

那么,现在红枫山庄的物业管理现状究竟如何?记者联系到了红枫山庄管理处的薛主任,她对记者说:“我是从1999年开始在山庄工作,山庄刚建成的前几年还属于亏本状态,主要是靠物业管理费和老板投资维持运转。从2012年开始,老板胡某因为投资失利在外地欠下不少债务,从此没有在山庄露过面,也再没有投钱给山庄,现在山庄日常运转仅靠收取物业费勉强维持。”

在多次催缴物业费无效的情况下,从昨天凌晨开始,该物业公司暂时采取降低物业管理水平,以及停止小区公共部位供电与电梯限行的举措。

南黎明:在韩国小区的物业费一般是一个月交一次,一般都是在月底交的,包含项目非常全面,基本上有关居住的所有内容都包括在里面了,比如水电费、煤气、取暖、收视费、热水的使用费等等,那些固定的管理费比如物业管理员的工资、小区清扫费、食品垃圾处理费、日常设施的维修费、电梯使用费等等也都全都包括在里面,一般不需要个人再缴纳其他的费用了,管理费是按照所居住的面积来计算的,其他的使用费都是有计量表的,物业人员算好了之后打印成单子再发给每家,那么韩国物业管理费的清单列的非常的详细,甚至把每家每个月管理的额数和上个月还有去年同期的对比额也显示出来,让住户能够知道自己在哪个方面能够再节省一下了。

记者了解到,红枫山庄最初的物业费是每户每月按1.5元/平方米收取,在2005年降为每户每月1.3元/平方米,至今没有涨过价。薛主任对记者说,相比十多年前的物价水平来说,这笔物业费也缩减了不少。

“我们不愿意再来垫付公摊水电费。希望业主能及时缴纳,恢复小区正常物业管理。”该负责人说,之前物业已经张贴通知,一来催促业主缴纳物业费,二来告知不缴物业费将开始“电梯限行”等措施。在物业提供的公告中可见,所谓电梯限行,就是每幢楼保留一部电梯,运行时间为6时30分到7时30分、18时到19时。

在韩国,如果业主拖欠物业费,水电就会停,但是不与信誉挂钩。

“当年,胡老板让山庄的40多位老人投资他的项目,但这笔钱连本带息都没归还。这批损失惨重的老人从此再也不交物业费和水电费,每年都给山庄造成十几万元的亏空。”薛主任还告诉记者,现在山庄管理处每年收的物业费大概在50万元左右,除了填补亏空以外,还要用来支付山庄日常运转的水电费和维修设施费用,很多员工已经好几个月没有拿到工资。看到环境日益恶化,现在有更多的老人拒交物业费,山庄慢慢陷入恶性循环。

但部分住户表示并没有看到该通知。

南黎明:对一些晚交物业费的都有一个罚款的额度百分比,在韩国长期欠交物业费的事情基本上是不可能发生的,因为物业费里面包括着水电费还有煤气的费用,所以如果欠交两三个月的话,煤气和水电就会停了,人在里面是无法生存下去,所以只能从小区搬出去到一个不需要交物业费的独门独户的住宅里去住了,所以和银行的信誉应该是没有办法挂钩的。在韩国的每个小区都有业主自己组织的一个小区的委员会,由业主们选出自己的代表,小区的事务都是由业主们开会决定,然后再由委员会代行的,比如说选择哪家物业管理公司等等,因为他的自主性比较强,所以一般在物业费的问题上的争端不是很多。

目前,仅靠居住在山庄的老人缴纳物业费已经使山庄的运营难以为继。山庄里的老人现在迫切地希望,改变山庄的企业性质,重新挂靠在民政部门,以享受民政部门的政策优待。

而对于像戚大爷这种已经缴费的业主,该负责人说只能表示歉意。

针对红枫山庄管理濒临瘫痪的现象,记者将继续关注。

住户抱怨,物业管理不达要求

物业有气,正考虑走司法途径

为什么有80%的住户不缴物业费?一些住户称,物业管理无法达到业主要求。比如小区内治安管理差、消防设施没有维护、道路与门庭破损没有维修、地下室车库管理混乱、公摊的水电费属于物业单方凭证、二次供水抄表存在管理失职等。

物业对此也有很大意见。“我们过来当保姆,不给工资不说,连水电费都要我们自掏腰包。”该负责人称,金汇商住广场有699户,物业公司于2006年通过招投标与开发商签订前期物业合同。但后来因为一些原因,一直没有与业主委员会签订物业服务合同。在没有签订新的合同之前,他们还是继续履行原来服务合同。

“个别业主入住11年,一直没有缴纳过物业费。我们试过上门催缴、书面告示、小区内公示等办法,但效果不大,正考虑通过司法途径。”该负责人表示。

温州装修网获悉,这些年来,业主与物业的关系一直处于僵局。该如何化解双方的矛盾?

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