年终特稿,香港楼价短期走势趋向平稳

2019-07-22 08:16 来源:未知

图片 1资料图:香港。中新社记者 洪少葵 摄

中新社香港9月14日电 近期,香港多家房地产公司发布业绩报告,其物业销售均录得较好增长。多名专家14日接受中新社记者采访时则指出,随着加息、贸易摩擦、空置税等不明朗因素出现,预计香港楼价在短期内走势将趋于平稳。

香港2月14日 - 国际物业顾问--戴德梁行周二表示,香港政府增加土地供应的措施令住宅楼价升幅稳定下来,但楼市辣招令二手市场成交仍然偏低,预期今年一手住宅成交比例将继续上升;至于今年的加息速度及幅度料不会太大,低息环境持续短期仍将利好楼市。

香港2月14日 - 国际物业顾问--戴德梁行周二表示,香港政府增加土地供应的措施令住宅楼价升幅稳定下来,但楼市辣招令二手市场成交仍然偏低,预期今年一手住宅成交比例将继续上升;至于今年的加息速度及幅度料不会太大,低息环境持续短期仍将利好楼市。

中新社香港12月31日电 题:2016年香港楼市可用“过山车”形容

据了解,截至今年6月底,新鸿基地产2017/18年度物业销售溢利达162.61亿港元,按年增加约36.5%;恒基地产今年上半年物业销售应占税前盈利同比增71%至近40亿港元。此外,香港特区政府数据显示,本地私人住宅售价指数截至今年7月已连升28个月,累计升幅达44.99%,并连续21个月创新高。

戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿表示,虽然目前私人住宅落成量已见回升,但只是由过去不正常的低水平回升,单看供应数字未至于会对住楼价造成压力,且影响楼市的最主要因素--经济增长、就业情况等仍持稳。

戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿表示,虽然目前私人住宅落成量已见回升,但只是由过去不正常的低水平回升,单看供应数字未至于会对住楼价造成压力,且影响楼市的最主要因素--经济增长、就业情况等仍持稳。

中新社记者陈逸舟

不过,利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示,从二手私人住宅市场来看,2018年8月全港50个指针屋苑的加权平均实用呎价录得跌幅,是楼价自2016年4月以来,连升28个月后首次录得跌幅,同时结束连续18个月破顶之势。

他指出,1991-2000年间,香港每年的整体住宅的供应量平均超过10万个,但现时政府提出的未来10年总供应量为46万个,即年供应4.6万个,远比当年为少。

他指出,1991-2000年间,香港每年的整体住宅的供应量平均超过10万个,但现时政府提出的未来10年总供应量为46万个,即年供应4.6万个,远比当年为少。

香港住宅楼市在2016年经历了巨大的起伏,根据房地产顾问公司戴德梁行测算的楼价指数,楼价在3月开始从低谷反弹,到10月已上升了13%。戴德梁行香港区高级董事总经理暨大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿对中新社记者表示,可以用“过山车”来形容今年的楼市。

他指出,6月底爆发的贸易摩擦、香港或跟随美国加息的可能以及空置税的推出,使买家一直在观望市场动态,并且犹豫是否入市,转趋审慎。

政府锐意增加住宅供应的同时,亦透过多项措施包括要求较高的首付、提高买卖物业印花税等"辣招"压抑需求。陶汝鸿表示,政府的措施令市场成交大减,特别是二手市场,因发展商透过提供印花税补贴等措施吸引买家,因而令购买力转投一手市场。目前一手占大市成交比例已升至三成左右,他估计未来几个月这比例仍会上升。该行并维持今年上半年住宅楼价上升5-10%的预测。

政府锐意增加住宅供应的同时,亦透过多项措施包括要求较高的首付、提高买卖物业印花税等"辣招"压抑需求。陶汝鸿表示,政府的措施令市场成交大减,特别是二手市场,因发展商透过提供印花税补贴等措施吸引买家,因而令购买力转投一手市场。目前一手占大市成交比例已升至三成左右,他估计未来几个月这比例仍会上升。该行并维持今年上半年住宅楼价上升5-10%的预测。

去年第三季度全球股市波动,买家入市信心受到影响,香港楼市气氛黯淡。陶汝鸿表示,今年第一季度的住宅成交量创下历史新低,“从来没见过这么低的成交量,一个月1807宗,就算在SARS的时候一个月也有三千多个成交、08年金融风暴的时候也有三千多个成交”。

陈海潮表示,二手私人住宅价格在今年8月按月跌0.3%,预计9月会继续下跌0.5%至0.8%。若第四季加息及贸易摩擦继续加剧,第四季楼价或跌3%。至于成交量方面,预计9月至12月期间的成交量会进一步跌至每月平均2500至3000宗的水平。香港楼价走势只会温和调整,走势仍趋于平稳。

在利率方面,陶汝鸿相信,即使今年香港加息的话,幅度及速度均不会很大,所以目前市场低息环境应可持续,利好市场。

在利率方面,陶汝鸿相信,即使今年香港加息的话,幅度及速度均不会很大,所以目前市场低息环境应可持续,利好市场。

不过到了四五月份,在经济基调较强的影响下,累积的需求突然释放了出来,对市场产生了很大的刺激作用,戴德梁行数据显示,第二季度物业临时买卖合约数字升至18372宗,至第三季度再上升25%至22940宗。10月和11月合计的物业临时买卖合约数字已录得17608宗。

对于整体楼市走势,戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿同样认为,随着不明朗因素出现,香港住宅成交宗数由6月的最高峰6713宗下跌至8月的4822宗,预料第四季住宅成交量将维持在每月平均4500宗水平。

美国联邦储备委员会本月初维持利率不变,但对美国经济的评估相对乐观,暗示其在今年收紧货币政策的计划并未改变。金管局发言人表示,美国今年循序渐进加息的条件增强,该局提醒银行、企业以及个人保持警觉,审慎管理风险,以应对往后美国加息可能引致的资金流向改变和市场波动。

美国联邦储备委员会本月初维持利率不变,但对美国经济的评估相对乐观,暗示其在今年收紧货币政策的计划并未改变。金管局发言人表示,美国今年循序渐进加息的条件增强,该局提醒银行、企业以及个人保持警觉,审慎管理风险,以应对往后美国加息可能引致的资金流向改变和市场波动。

楼价也随之反弹。陶汝鸿以较受欢迎的项目太古城和沙田第一城为例,其单价从4月至12月分别上升了21%和22%。他说,其实近年来,楼价上升个位数字或者十几个百分比也出现过,但是八个月升二十几个百分点已是非常大的升幅了。

虽然成交减少,但楼价升势依然,惟升幅放缓。陶汝鸿表示,住宅市场经过28个月的升幅后,现已经进入巩固期,预计下半年楼价将维持平稳,全年楼价升幅为10%至15%。

在投资物业市场方面,戴德梁行香港区董事总经理萧亮辉表示,预计今年超甲级商厦(如中环国际金融中心)的租金仍将有3-6%的升幅,主要因中资机构在港扩充步伐持续。

在投资物业市场方面,戴德梁行香港区董事总经理萧亮辉表示,预计今年超甲级商厦(如中环国际金融中心)的租金仍将有3-6%的升幅,主要因中资机构在港扩充步伐持续。

为了给楼市降温,特区政府11月修改税例,全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格,税率划一调高至交易额的15%(首次置业的香港永久居民则可获豁免新税率)。此次“加辣”令二手楼市销情冰封,也减慢了一手项目的推盘速度,戴德梁行预料,今年全年的成交宗数将按年减少6%。

市场有人士认为供应量会影响楼价,陶汝鸿则认为,目前的供应量并不会多到影响楼价,毕竟相比90年代高峰期的27000个单位还有一段距离。

萧亮辉称,不少中资机构希望在港自置写字楼,但符合他们要求的核心区物业很少放售,故退而求其次租用区内超甲级写字楼。他指出,去年第四季中资机构租务成交占这市场六成比例,占用中区甲级写字楼面积比例约19%,较五年前的13%增加六个百分点,这看到中资机构过去五年在港扩充明显增加。

萧亮辉称,不少中资机构希望在港自置写字楼,但符合他们要求的核心区物业很少放售,故退而求其次租用区内超甲级写字楼。他指出,去年第四季中资机构租务成交占这市场六成比例,占用中区甲级写字楼面积比例约19%,较五年前的13%增加六个百分点,这看到中资机构过去五年在港扩充明显增加。

陶鸿汝指出,“辣招”直接影响投资者,同时对用家或者首次置业人士产生心理影响,预计2017年第一季度成交量会跌两至三成,每个月录3500至4000宗成交,但是到了第二季度成交量会稍微回升,而且在现在的经济基调下,楼价在明年上半年会有5%至10%的升幅。

此外,他相信加息和空置税在今年内并不会对楼价造成非常负面的影响,“尽管香港今年会跟随美国加息两次,但按揭利率调整后也只是2.75%,香港低息环境在今年仍将持续。”

记者 梁慧仪; 审校 杨淑祯

记者 梁慧仪; 审校 杨淑祯

美联储加息是另一个影响楼市的因素。12月14日,美联储宣布上调利率25个点子,并预计明年将加息三次。香港特区署理财政司司长陈家强12月15日表示,美联储加息不会立即对香港有影响,但对楼市有一定影响。

在陶汝鸿看来,贸易摩擦是影响楼价最重要的因素,也是最无法预测的。“若贸易摩擦升级,首当其冲的是影响本地贸易及物流”,按2016年数据,这两个范畴分别占香港GDP的22%及劳动人口近五分之一。“这将对住宅市场气氛和可负担比率造成负面影响。”

这次加息证实了美国已进入了一轮加息周期。在上一轮加息周期中(2004年至2006年),美联储加息八次,每次25点子,香港银行体系有六次完全没有跟随,直至香港金管局推出了强方兑换保证,令热钱离开香港,银行体系结余下跌至正常水平,各个银行才纷纷宣布加息计划。

然而,陈海潮强调,楼价此前累积升幅巨大,若现在因上述因素作出适当调整,对市场来说是比较健康的,同时也能让更多人,尤其是年轻人较容易置业。但他预期,香港楼价走势只会温和调整,走势仍趋于平稳。

陶汝鸿认为,美国接下来加息的速度和幅度不会很大,香港仍然可以保持低利率的投资环境,不会对买家的负担造成很大影响。而且市场上的资金充沛,即使优惠利率上调,但是按揭利率并不一定会完全跟随。他预计,可能会在美国加息两次之后,才会跟随上调。如果只是加息25点子,对于买家的负担能力影响很小。

根据政府的统计数字,未来三至四年潜在的私楼供应量为9.3万个单位。陶鸿汝认为,这个供应量与九十年代相比,并不算高。从1990年到1999年,香港平均每年的供应量为26915个单位,而到了2000年至2009年,下降到了19882个,之后的七年则更低,只有11287个。所以未来即使供应量多至每年2.5万个,也只是从低水平回到了正常水平。陶鸿汝说,供应量会影响楼价,但是经济背景才是影响的主要因素,包括失业率、通胀等。

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